Новый Нью-Йорк: как приобрести квартиру на первичном рынке


Real estate in USA

128 просмотров ·

30 % квартир, расположенных в Нью-Йорке на улицах 49–70, между 5-й и Парк-авеню, пустуют по крайней мере 10 месяцев в году. Иностранные инвесторы вкладывают в такие квартиры миллионы долларов не для собственного проживания и не для сдачи в аренду, а просто ради сбережения капитала. Наибольшим спросом пользуется новая недвижимость рядом с Центральным парком. Спустя годы после покупки такое жилье дорожает в несколько раз.

Рынок строительства на подъеме

Нью-Йорк постоянно меняется: старые постройки сносятся, строятся новые здания, бывшие промышленные помещения превращаются в многомиллионные лофты, многие районы охвачены джентрификацией и обновлением фонда жилья.

По данным Нью-йоркского конгресса по строительным нормам (New York Building Congress), в 2013 году было выдано на 71 % больше разрешений на строительство жилья, чем в 2012 (всего выдано разрешений для 18 095 единиц жилья в 1 383 зданиях). Впервые с 2008 года количество выданных разрешений увеличилось сразу во всех пяти районах Нью-Йорка. Самое активное строительство ведется в Бруклине. Там запланировано более чем на 1 000 единиц жилья больше, чем на Манхэттене. Количество разрешений в процентном исчислении больше всего выросло в Квинсе (на 107 % за год). Там, в районе Лонг-Айленд-Сити, планируется возвести две высотки высотой более 30 этажей на 925 квартир. Проект под названием Hunter’s Point South станет крупнейшим со времен Co-op City в Бронксе.

Сейчас большинство жилых объектов в строящихся домах Манхэттена — это просторные квартиры стоимостью в несколько миллионов долларов. В прошлом здесь доминировали квартиры — как среднего, так и высокого ценовых диапазонов. Сегодняшний рынок ориентирован на состоятельных покупателей, преимущественно на иностранцев. Согласно данным Miller Samuel, более половины покупателей нью-йоркских новостроек — зарубежные инвесторы. Какой процент среди них занимают русские неизвестно, однако, как сообщает New York Times, среди покупателей первичного жилья в Нью-Йорке, россиян так же много, как китайцев и бразильцев. По информации Knight Frank, на нью-йоркском рынке элитной первичной недвижимости также многочисленны покупатели из Великобритании и Индии.

Некоторые из выдающихся новых жилых проектов Нью-Йорка:

  • Запад 28-1 улицы, 520. Рядом с парком Хай-Лайн будет построено здание по проекту известного британского архитектора Захи Хадид. Элитные апартаменты стоимостью от 4,6 млн долл. будут иметь просторные террасы и окна от пола до потолка. Цена за пентхаус — 35 млн долл.
  • Парк-авеню, 432. После завершения строительства в 2015 году небоскреб высотой 425,5 м станет самым высоким жилым зданием Нью-Йорка. Пентхаус, расположенный в этой башне, оценивается в 76,5 млн долл.
  • Бонд-стрит, 10. В I квартале 2015 будет завершено строительство зданий на 11 квартир стоимостью от 4,5 млн долл.
  • Запад 53-й улицы, 53. Башня Tower Verre высотой 320 м строится рядом с американским Музеем современного искусства по проекту архитектора Жана Нувеля. Завершить постройку здания со 145 элитными кондоминиумами планируется не раньше 2018 года.
Читайте также  Где москвичи покупают зарубежную недвижимость: топ-10 стран и городов

Новостройки дорожают быстрее, чем вторичное жилье

По данным компании Douglas Elliman, на Манхэттене во II квартале 2014 цены на вторичные кондоминиумы выросли на 6,3 % в годовом исчислении, а новостройки за тот же период подорожали на 66,3 %. То есть первичная недвижимость на Манхэттене растет в цене гораздо быстрее.

Как сообщает Bloomberg, в 2013 году строители платили за участки в среднем 8 070 долл./м². С учетом расходов на строительство стоимость квадратного метра возрастает до 18–26 тыс. долл. Таким образом девелоперы надеются сделать прибыль достойной рисков.

Манхэттенский рынок новых кондоминиумов — самый перегретый в Нью-Йорке. Иностранным покупателям запрещено приобретать кооперативы, поэтому их внимание сосредоточено на кондоминиумах. Как и в Лондоне и Гонконге, иностранцы предпочитают первичное жилье: как правило, современные квартиры просторнее, и есть возможность создать планировку и дизайн по индивидуальному проекту. Средняя цена на новостройки Манхэттена во II квартале составила 3,5 млн долл.

Средняя цена Сделки
Долл. Динамика,
%
Долл./м² Динамика, Количество Динамика,
%
Манхэттен 3 520 735 66,3 20 444 33,1 231 −40,6
Бруклин 1 062 152 21,0 8 974 6,1 93 −65,7
Квинс 641 477 −0,2 7 188 17,0 49 −46,7

По информации Douglas Elliman, на элитном рынке Манхэттена доля сделок с новостройками составляет 6,9 %. Средняя цена продажи — 17 млн долл. На первичном рынке доля квартир стоимостью до 1 млн долл. составляет 34,6 % (средняя цена — 551 279 долл.), от 1 до 3 млн — 39,4 % (в среднем — 1 742 399 долл.), свыше 3 млн — 26 % (в среднем — 6 838 800 долл.).

Рынок строительства в Нью-Йорке настолько активен, а недвижимость так дорога, что предложение растет быстрее, чем спрос. Во II квартале количество предложений увеличилось на 14 %. Скорость абсорбции сейчас составляет 5,1 месяцев против 4,5 месяцев в I квартале.

«Увеличение объемов строительства и возможное повышение процентных ставок по ипотеке могут слегка охладить рынок, однако общий позитивный тренд на ближайшие несколько лет должен сохраниться»,— считает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

Прирост стоимости — до 20 % годовых

Как известно, после реализации объекта у инвестора остаются не все деньги: доход от перепродажи облагается налогом на прирост капитала. Этот налог взимается дважды — на федеральном уровне и на уровне штата. Ставки зависят не только от местоположения, но и от дохода, срока владения объектом и семейного положения налогоплательщика. Для расчета налога можно воспользоваться калькулятором.

Читайте также  Как получить ВНЖ США в обмен на инвестиции по программе EB-5

Хотя за год цены на новостройки на Манхэттене повысились на 66,3 %, в действительности прибыль от перепродажи будет намного скромнее. Комментирует Илья Битков: «Динамика такова в значительной степени благодаря сделкам высокого ценового сегмента, где рост цен продолжает поражать воображение. Например, 2 млн долл. — это относительно низкий ценовой диапазон для новостроек, и конкуренции там на ближайшие несколько лет будет достаточно. Говоря о приросте цен подобных объектов, я бы ориентировался на 18–20 % в год и однозначно рекомендовал придерживать недвижимость в течение нескольких лет».

Рыночная цена в 2014 году 2 млн долл.
Ежегодный прирост стоимости
(оптимистичный прогноз)
20 %
Рыночная стоимость в 2019 году 4 976 640 долл.
Прирост стоимости 2 976 640 долл.
Налог на прирост капитала
на федеральном уровне
799 227,84 долл. (20 %)
Налог на прирост капитала на уровне штата 203 899,84 долл. (6,85 %)
Прибыль от перепродажи в 2019 году 1 973 512,32 долл.

При инвестировании в недвижимость Нью-Йорка важна работа бухгалтера (Certified Public Accountant, CPA), который поможет легально минимизировать подлежащие к уплате суммы налога, правильно заполнить декларационные документы и получить идентификационный номер (International Taxpayer Identification Number, ITIN).

Расходы на покупку и содержание

«В сравнении с кондоминиумами, где уже образована ассоциация собственников, и тем более с кооперативами, куда вход иностранным инвесторам практически заказан, девелоперы новостроек задают гораздо меньше вопросов покупателю»,— говорит Илья Битков.

Этим объясняется активный интерес к данному сегменту со стороны иностранцев. По данным Property Shark, среди покупателей крупных нью-йоркских новостроек около 30 % заявили о своем иностранном происхождении или оформили сделку на компанию (LLC), что не типично для местных покупателей. Похожие цифры (35 %) приводит маркетинговая группа Corcoran Sunshine, специализирующаяся на новостройках класса люкс.

Процедура покупки вторичных и первичных объектов мало различается, однако стоит отметить, что при покупке от застройщика расходы, связанные с переходом права собственности, как правило, ложатся на покупателя, тогда как на вторичном рынке за это платит продавец. С учетом цен на новостройки расходы велики: например, за квартиру стоимостью 5 млн долл. покупателю нужно будет заплатить 141 250 долл. (2,825 %).

Читайте также  Полтергейст продаже не помеха: Хэллоуин на рынке недвижимости
Налоговый сбор города Нью-Йорка
(Property Transfer Tax)
1 – 1,425
Налоговый сбор штата Нью-Йорк 0,4
Налог на недвижимость дороже 1 млн долл.
(Mansion Tax)
1
Всего 2,4 – 2,825

«Дополнительно в контракте по продаже новостройки могут быть предусмотрены пункты, препятствующие краткосрочным спекулятивным сделкам, поэтому таких сделок даже на перегретом Манхэттене сейчас еще не так много, и большинство инвесторов рассматривает покупку недвижимости как надежное долгосрочное вложение»,— говорит Илья Битков.

По данным Knight Frank, в Нью-Йорке для нового жилья стоимостью 3 млн долл. расходы на покупку составляют до 5 % (в среднем 150 тыс. долл.), ежегодные расходы на содержание — 55 тыс. долл. По уровню ежегодных расходов на новостройки премиум-класса Нью-Йорк занимает первое место в мире. Однако покупатели первичных квартир в этом городе часто получают налоговые льготы. Как сообщает New York Magazine со ссылкой на Times, налоговые льготы для владельцев квартир в One57, самом дорогом месте для проживания в Нью-Йорке, достигают 94 %. Так, собственники пентхауса стоимостью более 90 млн долл. будут платить менее 1 500 долл. в месяц.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Поделитесь статьей

Добавить комментарий

Copyright © 2021. Налог на недвижимость в США. Все права защищены. Запрещено использование материалов сайта без согласия его авторов и обратной ссылки. Политика конфиденциальности