701 просмотр ·
По данным консалтинговой компании JLL, в 2015 году объём инвестиций в коммерческую недвижимость США составил 463,6 млрд долл., что на 25 % больше по отношению к предыдущему году. Наибольшим спросом у покупателей пользовались офисы, складские помещения и многоквартирные дома. По прогнозам JLL, в 2016 продажи доходных объектов в США продолжат расти, и общий объём инвестиций в этот сегмент превысит 500 млрд долл.
| 2015 | 2016 п | |
|---|---|---|
| Млрд долл. | 463,6 | 510,0 |
| Годовая динамика, % | 025,1 | 010,0 |
При этом иностранные инвестиции в 2015 году достигли исторического пика — 71,7 млрд долл., что в 2,5 раза, чем в 2014. Доля зарубежных инвесторов составила 15,4 % от числа всех покупателей коммерческой недвижимости в США. Наибольшим спросом у иностранцев в 2015 пользовались склады (доля зарубежных покупателей в этом сегменте рынка доходной недвижимости составила 41 %). Ожидается, что в 2016 зарубежные инвестиции в американские коммерческие объекты продолжат расти.
Перспективные секторы
По результатам опроса американских инвесторов компанией PwC, самые перспективные секторы на рынке недвижимости США в 2016 году — центры выполнения заказов и промышленно-складские помещения. По данным JLL, в 2015 году сектор складских объектов получил рекордный объём инвестиций — 64,4 млрд долл. Согласно прогнозам Tranio, благодаря стремительному развитию онлайн-торговли спрос на этот тип недвижимости в ближайшие годы продолжит расти.
| Рейтинг | Для инвестиций | Для строительства |
|---|---|---|
| 1 | Центры выполнения заказов | Промышленно-складские помещения |
| 2 | Промышленно-складские помещения | Центры выполнения заказов |
| 3 | Медицинские кабинеты | Медицинские кабинеты |
| 4 | Квартиры со средним доходом | Высокодоходные квартиры |
| 5 | Высокодоходные квартиры | Отели с неполным обслуживанием |
| 6 | Отели с неполным обслуживанием | Квартиры со средним доходом |
| 7 | Районные торговые центры | Студенческое жильё |
| 8 | Офисы в центральных районах | Офисы в центральных районах |
| 9 | Помещения для исследований и разработок | Помещения для исследований и разработок |
| 10 | Студенческое жильё | Районные торговые центры |
| 11 | Отели с полным обслуживанием | Доступные квартиры |
| 12 | Доступные квартиры | Отели с полным обслуживанием |
| 13 | Офисы в пригородах | Дома на одну семью |
| 14 | Дома на одну семью | Офисы в пригородах |
| 15 | Торговые комплексы | Торговые комплексы |
| 16 | Региональные торговые центры | Региональные торговые центры |
Хорошие перспективы есть также у квартир для сдачи в аренду и отелей. Спрос на офисы и торговые объекты в 2016 году может снизиться в пользу жилой недвижимости.
По данным PwC, большинство инвесторов в американскую недвижимость считают, что в 2016 году выгодно покупать промышленно-складские помещения (54 % респондентов), а продавать стоит высокодоходные квартиры (53 % опрошенных).
Где покупать и продавать недвижимость в 2016 году
Согласно опросу PwC, самыми перспективными рынками для инвестиций в коммерческую недвижимость США в 2016 году являются города Даллас и Форт-Уэрт (шт. Техас). Инвесторов сюда привлекают развитые рынок труда и экономика, а также благоприятные условия для ведения бизнеса. В десятку лучших рынков для инвестиций и строительства также входят Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Боро Нью-Йорка Манхэттен и Майами занимают 15-е и 19-е места в рейтинге PwC соответственно.
| 1 | Даллас / Форт-Уэрт (шт. Техас) | 11 | Роли / Дарем (шт. Сев. Каролина) |
| 2 | Остин (шт. Техас) | 12 | Сан-Хосе (шт. Калифорния) |
| 3 | Шарлотт (шт. Сев. Каролина) | 13 | Бостон (шт. Массачусетс) |
| 4 | Сиэтл (шт. Вашингтон) | 14 | Округ Ориндж (шт. Калифорния) |
| 5 | Атланта (шт. Джорджия) | 15 | Манхэттен, Нью-Йорк (шт. Нью-Йорк) |
| 6 | Денвер (шт. Колорадо) | 16 | Сан-Диего (шт. Калифорния) |
| 7 | Нэшвилл (шт. Теннесси) | 17 | Финикс (шт. Аризона) |
| 8 | Сан-Франциско (шт. Калифорния) | 18 | Миннеаполис / Сент-Пол (шт. Миннесота) |
| 9 | Портленд (шт. Орегон) | 19 | Майами (шт. Флорида) |
| 10 | Лос-Анджелес (шт. Калифорния) | 20 | Сан-Антонио (шт. Техас) |
Рынок Сан-Франциско перегрет, однако многие инвесторы, опрошенные PwC, считают, что он может продолжить расти. Особенно оптимистично покупатели настроены по отношению к вложениям в гостиничный и жилой секторы. Что касается Лос-Анджелеса, то этот рынок перегрет не так сильно, как Сан-Франциско, и многие инвесторы считают, что впереди стабильное развитие, и видят хороший потенциал в сегментах многоквартирных домов и торговых объектов.
Традиционный фаворит инвесторов — нью-йоркский Манхэттен — не вошёл в десятку рейтинга PwC по той причине, что здесь сильна конкуренция со стороны международных покупателей, и американцы зачастую просто не могут позволить себе войти на этот рынок. Респонденты, участвовавшие в опросе PwC, оптимистично настроены по отношению к рынку Майами и считают, что особенно велик здесь потенциал торгового сектора.
| Лос-Анджелес | Майами | Нью-Йорк | Орландо | Сан-Франциско | |
|---|---|---|---|---|---|
| Промышленно-складская недвижимость | |||||
| Доходность, % (2016 п) |
4,00–5,00 | 4,75–5,25 | 4,75–5,75 | 6,50–7,25 | 4,00–5,00 |
| Стоимость аренды, долл./м² в год (IV кв. 2015) |
86 | 74 | 67 | 55 | 164 |
| Доля пустующих площадей, % (IV кв. 2015) |
2,2 | 4,7 | 6,8 | 8,0 | 6,4 |
| Доходное жильё | |||||
| Средняя цена объекта, долл. (январь 2016) |
568 000 | 290 400 | 612 400 | 148 800 | 1 130 400 |
| Динамика цен, % (январь 2015–январь 2016) |
8,4 | 6,3 | 8,9 | 12,0 | 14,3 |
| Прогноз цен, % (январь 2016–январь 2017) |
2,5 | −2,2 | 3,1 | 4,0 | 3,1 |
| Стоимость аренды, долл./месяц (январь 2016) |
2 671 | 2 110 | 2 320 | 1 244 | 4 406 |
| Доходность, % (2016) |
5,21–7,55 | 6,91–8,78 | 3,83–3,68 | 15,61–16,48 | 5,81–6,21 |
| Отели | |||||
| Доходность, % (2016) |
6,6 | 6,5 | 6,0 | 8,1 | 5,9 |
| RevPAR, долл. (2015) | 78,67 | ||||
| ADR, долл. (2015) | 120,04 | ||||
| Заполняемость, % | 65,6 | ||||
| Офисы | |||||
| Годовая динамика стоимости, % (IV кв. 2015) |
14,4 | — | 9,1 | — | 11,0 |
| Стоимость аренды, долл./м² в год (IV кв. 2015) |
403 | 505 | 915 | 225 | 816 |
| Годовая динамика аренды, % (IV кв. 2015) |
9,2 | 6,1 | 2,9 | 5,7 | 7,8 |
| Доходность, % (2016) |
5,00–6,00 | 4,50–6,00 | 3,25–3,75 | 5,50–7,00 | 3,00–4,00 |
| Доля пустующих площадей, % (IV кв. 2015) |
19,6 | 12,2 | 8,8 | 13,6 | 5,9 |
| Торговая недвижимость | |||||
| Стоимость аренды, долл./м² в год (IV кв. 2015) |
392 | 350 | 338 | 245 | 343 |
| Доходность, % (2016) |
5,50–6,00 | 5,50–6,00 | 5,00–5,50 | 6,50–7,00 | 5,00–5,80 |
| Доля пустующих площадей, % (IV кв. 2015) |
5,9 | 6,4 | 6,3 | 7,9 | 4,3 |
Большинство инвесторов, опрошенных компанией PwC, считают, что в 2016 году офисы и торговые объекты стоит покупать в Бруклине (ещё один активно развивающийся боро Нью-Йорка), Остине и Лос-Анджелесе, жильё — в Орландо, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско, а на Манхэттене и в Нэшвилле самое время недвижимость продавать.
| Тип недвижимости | Где покупать | Где продавать |
|---|---|---|
| Офисы | Бруклин (Нью-Йорк), Миннеаполис, Портленд, Остин, Атланта, Лос-Анджелес | Чикаго, Манхэттен (Нью-Йорк), Сан-Франциско, Сиэтл, Бостон, Сан-Хосе |
| Торговые объекты | Бруклин (Нью-Йорк), Майами, Остин, Портленд, Лос-Анджелес, Бостон | Манхэттен (Нью-Йорк), Даллас, Вашингтон |
| Промышленно-складская недвижимость | Сиэтл, Чикаго, Северный Нью-Джерси, Миннеаполис, Индианаполис | Сент-Луис, Балтимор |
| Отели | Сан-Диего, Тампа, Сан-Франциско, Сан-Хосе | Нэшвилл, округ Ориндж (Калифорния), Лос-Анджелес, Миннеаполис |
| Жильё | Орландо, Миннеаполис, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Сан-Франциско | Манхэттен (Нью-Йорк), Северный Нью-Джерси, Колумбус, Нэшвилл |
•
В 2016 году важнейшими факторами для инвесторов на американском рынке коммерческой недвижимости будут:
- Повышение базовой ставки ФРС. Это может привести к удорожанию ипотечных кредитов и снижению спроса на жильё со стороны домохозяйств. Однако, как считают аналитики EY, даже в этом случае интерес со стороны инвесторов, приобретающих коммерческую и жилую недвижимость, останется высоким, поскольку прочие факторы останутся благоприятными (рост экономики, увеличение объёма капитала, снижение безработицы).
- Укрепление доллара по отношению к другим валютам. В течение 2015 года доллар вырос по отношению к рублю, евро и британскому фунту стерлингов. В результате недвижимость в США стала дороже для иностранных инвесторов, получающих доход не в американской валюте. Если рост доллара продолжится в 2016, вложения в местную недвижимость станут ещё более дорогостоящими. С другой стороны, многие инвесторы будут рассматривать Штаты в качестве надёжного рынка, предлагающего возможность диверсифицировать капитал от рисков на родине.
- Привлекательность рискованных рынков. Дороговизна недвижимости и высокий уровень конкуренции между инвесторами на Манхэттене, в лучших районах Лос-Анджелеса и Кремниевой долине может подтолкнуть инвесторов к выбору более дешёвых рынков с более высокими ставками доходности, но и с более высокими рисками простоя. Покупателям рекомендуется с осторожностью относиться к периферийным локациям, обращать внимание на то, в какой фазе цикла находится локальный рынок, и трезво оценивать его потенциал.
Юлия Кожевникова, Tranio
Поделитесь статьей
