Содержание недвижимости в США


Real estate in USA

Стоимость содержания недвижимости в США сильно зависит от штата, города и даже округа, в котором находится дом. Но в любом случае коммунальные платежи, ежегодные налоги, страховка тянут на очень приличную сумму. О том, сколько придётся платить за жильё и тратить на жизнь, на какие доходы при этом можно рассчитывать, каковы особенности обслуживания, сдачи в аренду и продажи дома, читайте в нашей статье. Содержание статьи

  • Налоги на недвижимость
  • Коммунальные платежи
  • Сдача жилья в аренду
  • Стоимость жизни в стране
  • Продажа недвижимости

При покупке недвижимости в Америке страна резидентства собственника особого значения не имеет – ежегодные налоги на недвижимость и на доход от аренды рассчитываются по одинаковой формуле. Небольшие различия появляются только при продаже дорогой инвестиционной собственности, которая не использовалась как основное жильё.

Налоги на недвижимость

Каждый владелец недвижимости в США раз в год обязан уплачивать налог на собственность (property tax), который в среднем составляет 1–2% от стоимости объекта. Эти деньги идут на содержание местного муниципалитета: школы, детские сады, библиотеки, пожарные и полицейские участки, отделения скорой помощи. Также благодаря этому налогу дороги и шоссе – в рабочем состоянии, парки – ухоженные и зелёные, зоны отдыха всегда убраны.

Каждый владелец недвижимости в США раз в год обязан уплачивать налог на собственность (property tax), который в среднем составляет 1–2% от стоимости объекта.

Чем лучше развита инфраструктура, тем выше налог, потому ставки разнятся не только в разных штатах, но и в разных городах и даже районах.

Особенности

  • Выбирая, в каком штате и городе купить недвижимость, отталкивайтесь не только от ставок, но и от своей ситуации. К примеру, если вы переезжаете с детьми, то лучше выбрать место с более высоким налогом, но гарантированно обеспечить ребёнку место в государственной школе. Экономия на частном образовании с лихвой покроет ежегодный налог. Если детей нет и в ближайшее время заводить их вы не планируете, большую часть времени проводите дома (к примеру, вы фрилансер), можно присмотреться к местам с самыми низкими ставками, так как очень развитая инфраструктура для вас не так важна.
  • Чем выше налог – тем больше приходится трудиться местным властям, чтобы содержать район в порядке. Потому, выбирая места с более высокой ставкой, вы заранее знаете, что переедете в ухоженное чистое место с максимально развитой инфраструктурой.
  • Узнавайте ставки заранее, так как процент может отличаться даже для домов, стоящих на соседних улицах, в зависимости от того, сколько жильцов и предприятий округа платят налоги, от исходной стоимости жилой единицы, а также от других налогов конкретного штата.

Какие ставки 

Штаты с самыми высокими ставками

Штат

Налоговая ставка, %

Средняя стоимость дома

Средняя сумма налога

Нью-Джерси

2,35

$315 900

$7 410

Иллинойс

2,30

$173 800

$3 995

Нью-Гэмпшир

2,15

$237 300

$5 100

Коннектикут

1,97

$270 500

$5 327

Висконсин

1.96

$165 800

$3 248

Техас

1,90

$136 000

$2 578

Небраска

1,85

$133 200

$2 467

Мичиган

1,78

$122 400

$2 174

Вермонт

1,74

$217 500

$3 795

Род-Айленд

1,63

$238 000

$3 884

Штаты с самыми низкими ставками 

Штат

Налоговая ставка, %

Средняя стоимость дома

Средняя сумма налога

Гавайи

0,27

$515 300

$1 406

Алабама

0,43

$125 500

$543

Луизиана

0,49

$144 100

$707

Делавэр

0,54

$231 500

$1 243

Вашингтон, округ Колумбия

0,56

$475 800

$2 665

Южная Каролина

0,57

$139 900

$798

Западная Вирджиния

0,58

$103 800

$607

Колорадо

0,60

$247 800

$1 489

Вайоминг

0,61

$194 800

$1 196

Aрканзас

0,62

$111 400

$693

Источник: американское издание USA Today 

Но, как мы уже говорили, это не значит, что данная ставка будет действовать на весь штат: в каждом городе и даже округе свой процент. Чтобы понимать разницу, посмотрите, к примеру, ставки налога на недвижимость в разных городах Далласа

Когда платить

Подать налоговую декларацию и уплатить налог нужно до 15 апреля года, следующего за отчётным.

Особенности

  • Срок подачи и уплаты автоматически продлевается до 15 июня, если вы постоянно работаете и живёте за пределами США и Пуэрто-Рико (по состоянию на 15 апреля).
  • Есть возможность дополнительно продлить срок до 15 октября, если до 15 апреля (или июня, если вы попадаете в данную категорию) заполнить и выслать специальную форму.

Подать налоговую декларацию и уплатить налог нужно до 15 апреля года, следующего за отчётным.  Как рассчитывается сумма налога

Оценщик определяет среднюю рыночную стоимость недвижимости, которая пересматривается каждые два-три года. Но владелец ежегодно имеет право подавать заявку о пересмотре данной суммы. При этом не имеет значения, за какую цену вы купили жильё, – важно то, сколько оно в среднем стоит на рынке.

Пример. Вы купили дом за $450 тыс. в штате Нью-Джерси, его оценочная стоимость, по последним данным, составляет $510 тыс.

  • Для расчёта берётся примерно треть от оценочной стоимости (в некоторых округах эта цифра разнится в пределах 10–33%). То есть отправная точка – $170 тыс.
  • Далее используется коэффициент уравнения, который определяется исходя из цены объекта. Он может составлять 100% (в таком случае сумма не изменится), быть ниже (если недвижимость в районе очень дорогая) или выше (если собственность подешевела). Предположим, что в нашем случае будет так: 170 тыс. × 70/100 = $119 тыс.
  • Далее учитываются льготы, которые применимы к пенсионерам, военным, лицам с низким доходом, а также тем, для кого объект – основное место жительства (homestead exemption). Предположим, что последний случай – ваш и скидка составляет $9 тыс. То есть после вычета льготы остаётся $110 тыс.
  • На последнем этапе сумму умножают на местную ставку. Для штата Нью-Джерси она составляет 2,35% (но в конкретном округе может быть выше или ниже). 110 тыс. × 2/100 = 2,2 тыс. Таким образом, налог на недвижимость, который вам придётся платить ежегодно, равен $2,2 тыс.

Примеры квартир в США Пентхаус в Майами, США 3 042 470 € Площадь 230 м2, 4 комнаты
Wolsen Real Estate Квартира в Майами, США 736 816 € Площадь 120 м2, 3 комнаты
Wolsen Real Estate Пентхаус в Майами, США 1 738 554 € Площадь 400 м2, 5 комнат
Wolsen Real Estate Квартира на Манхэттене, США 5 275 000 € Площадь 211 м2, 5 комнат
HOUSAGE Квартира на Манхэттене, США 3 070 000 € 7 комнат
HOUSAGE Квартира в Майами, США 352 200 € Площадь 86 м2
HOUSAGE Квартира в Майами, США 819 604 € Площадь 140 м2, 4 комнаты
Wolsen Real Estate Квартира в Майами, США 823 744 € Площадь 280 м2, 3 комнаты
Wolsen Real Estate Квартира на Манхэттене, США 2 451 000 € Площадь 176 м2
HOUSAGE Квартира в Майами, США 1 460 402 € Площадь 187 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 571 640 € Площадь 81 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 2 183 673 € Площадь 280 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 761 652 € Площадь 130 м2, 4 комнаты
Wolsen Real Estate Квартира в Майами, США 1 568 189 € Площадь 205 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 1 016 591 € Площадь 175 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 2 878 763 € Площадь 419 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 760 816 € Площадь 165 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 1 232 933 € Площадь 153 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 1 398 800 € Площадь 208 м2
Mercury Group Квартира в Майами, США 6 664 722 € Площадь 312 м2
Mercury Group

Читайте также  Власти Израиля увеличат муниципальный налог на пустующее жилье...Дайджест Prian.ru с 20.05 по 26.05.2013

Коммунальные платежи

Сумма «коммуналки» также варьируется не только в разных штатах, но и в разных городах. Особенно это касается ставок на электроэнергию, стоимости парковки и различных субсидий от государства. Вместе с тем в каждом штате поставкой ресурсов занимаются несколько компаний, потому есть из чего выбирать.

Содержание даже самой скромной квартиры будет обходиться минимум в $150 в месяц без учёта страховки, парковки, платы управляющей компании и налога на недвижимость (если жильё ваше). В штатах, где минимальная заработная плата выше, чем в среднем по стране (к примеру, в Калифорнии, округе Колумбия, Массачусетсе), эта сумма больше.

Как платить. Клиент самостоятельно информирует компанию о показателях счётчиков, после чего поставщик присылает счёт. Оплата – в основном онлайн, через личный банкинг или сайт управляющей компании, крайний вариант – почта. Встретить в банке длинную очередь из пенсионеров, желающих оплатить счета, практически невозможно.

Интересно

Некоторые компании вместе с вашими показателями в счёте указывают также «расход», к примеру, ваших соседей (анонимно) или в среднем по штату. Таким образом вы можете понять, насколько экономно используете ресурсы – политика государства направлена именно на это. С этой же целью коммунальные компании предлагают разные пакеты услуг и тарифы (к примеру, ночные или рассчитанные на «непопулярные» часы).

– Электричество

Одна из самых крупных статей расходов. Компаний-поставщиков несколько, потому единой тарифной сетки не существует. Средняя ставка за киловатт-час – $0,13, но данная цифра может сильно разниться в зависимости от штата. Согласно данным сайта независимой статистики и анализа энергетики США, в октябре 2020 года ставки были следующими.

  • Коннектикут – $0,22
  • Нью-Гэмпшир – $0,19
  • Нью-Йорк – $0,19
  • Пенсильвания – $0,14
  • Индиана – $0,14
  • Миннесота – $0,14
  • Небраска – $0,11
  • Флорида – $0,11
  • Техас – $0,12
  • Калифорния – $0,21
  • Вашингтон – $0,10
  • Гавайи – $0,29

Если исходить из расчёта 150 кВт·ч на человека в месяц, то на семью из двух человек будет уходить от $30 до $87 в зависимости от штата. Это без учёта кондиционирования, так что летом и иногда зимой сумма может значительно увеличиться. К примеру, живя в Аризоне, «охлаждаться» придётся постоянно, потому готовьтесь в самые жаркие месяцы отдавать за электричество около $120. То же можно сказать и о Нью-Йорке, но зимой, так как там холодно и люди нередко включают кондиционер в режиме обогрева.

Американцы, приобретающие частные дома, нередко устанавливают на территории маленькие ветряные турбины. Вырабатываемой энергии достаточно для семьи, и за электричество вообще платить не приходится.

– Газ и отопление

С природным газом ситуация схожая, но плата за него будет зависеть от наличия или отсутствия центрального отопления, а также конкретного штата. К примеру, в центральных штатах вы будете платить намного меньше, чем в северных. В домах, где есть центральное отопление, сумма за расход фиксированная, от счётчиков не зависит и включается в арендную плату. Если в доме установлен котёл, то в среднем в месяц за отопление вы будете отдавать $80–100.

Во многих домах южных штатов отопление вообще не предусмотрено, потому для обогрева в холодные периоды года чаще всего используют сплит-системы, которые обходятся дороже котлов.

В домах, где есть центральное отопление, сумма за расход фиксированная, от счётчиков не зависит и включается в арендную плату.

Газ также используют для приготовления пищи, нагрева воды. Если ограничиться только этими двумя пунктами, в месяц будет выходить $8–15. Плюс ежемесячно придётся вносить абонентскую плату около $10.

– Вода и канализация

Расходы на воду очень низкие, даже несмотря на то, что ставки разнятся в зависимости от региона. Средняя стоимость кубического метра воды – $0,6. Таким образом, на семью из двух человек уходит $10–12 в месяц. За канализацию придётся отдельно доплачивать $15–30 в месяц.

– Телевидение, телефон, интернет

Этот пункт тянет на довольно крупную сумму. Средняя стоимость пакета – $100–150 в месяц. В Нью-Йорке сумма достигает $180–200. Причём телевизор американцы смотрят постоянно, а домашним телефоном пользуются гораздо чаще, чем мобильным. Нередко встречаются ситуации, когда интернет делят на несколько квартир.

– Вывоз мусора

В зависимости от дома, штата и количества человек в квартире – $17–35 в месяц.

– Страховка

Страхование недвижимости в США – услуга распространённая, хотя необязательная. Почти у каждого американца есть страховка от пожаров; нередко дома страхуют от землетрясений, затоплений, стихийных бедствий. Дополнительно включают в полис кондиционеры, электропроводку, сантехнику. Годовая стоимость страховки – 1–5% от стоимости жилья (в зависимости от включённых услуг).

– Ассоциация собственников

Если вы купили квартиру в жилом комплексе, отвечать за благоустройство прилегающей территории, скорее всего, будет homeowner’s association (HOA), или, проще говоря, ТСЖ. Организация отвечает за ремонт и уход за общим пространством. В зависимости от того, что входит в пакет их услуг, ежемесячный взнос будет варьироваться от $50 до $4 тыс. Иногда в сумму абонентской платы уже входит вывоз мусора, страховка от пожара, плата за воду и канализацию, парковка, так что отдельно за всё это платить не потребуется.

Заранее узнавайте, где находится ваша будущая квартира – в кооперативе или в обычном доме. Доля в кооперативе стоит в два-три раза дешевле, но в список обязательных ежемесячных расходов будет входить, как правило, немалая плата HOA. В целом чем элитнее комплекс, где находится ваша квартира, тем выше будут абонентские взносы.

Особенность.

Учтите, что ассоциация собственников недвижимости в США – орган, для которого не предусмотрено регулирование на муниципальном уровне. То есть каждая ассоциация сама устанавливает свои правила. К примеру, ассоциация дома может решить, что жильцы не имеют права заводить домашних животных или украшать окна на праздники. Такие нюансы стоит узнать заранее, ведь за нарушение правил – солидный штраф. 

Читайте также  США станут крупнейшим офшором в мире?

Примеры расходов на налоги и коммунальные услуги для жилья разных типов (в год)

Виды платежей

Односпальная квартира в Нью-Йорке, 45 кв. м, один человек

Квартира в двумя спальнями в Северной Калифорнии, 60 кв. м, два человека

Двухэтажный каркасный дом в Небраске, 175 кв. м, три человека

Налог на собственность

$7 250

$1 820

$2 470

Электричество

$350

$620

$900

Газ и отопление

$750

$470

$700

Вода

$430

$800

Вывоз мусора

$240

Интернет, TV, телефон

$2 160

$1 140 (без телефона)

$1 440

Страховка

$3 200

$4 300

HOA

$3 000

Итого

$11 180

$10 250

$10 610

 В съёмной квартире арендатор, как правило, не платит налог на собственность и не покрывает страховку.

– Парковка и страховка авто. Если у вас есть машина и вы живёте в многоквартирном комплексе, в некоторых штатах за парковку на территории придётся платить отдельно. К примеру, в Лос-Анджелесе и Сан-Франциско данный пункт расходов, как правило, включён в арендную плату ТСЖ, а вот в Нью-Йорке собственник оплачивает парковку дополнительно. Месячная ставка за машино-место стартует с $40 для открытых площадок и с $100 для крытых паркингов.

Стоимость страховки на авто зависит от штата, в котором вы живёте, от компании, предоставляющей услуги, типа страхового полиса, числа аварий в регионе. Страховка одной машины в Северной Калифорнии в месяц обходится в среднем в $90, а в Нью-Йорке – в $200.

Читайте также: Личный опыт. «Уехать в США в 50 лет» – история украинского тренера по плаванию  Сдача жилья в аренду

– Доходность и ставки. Стоимость аренды зависит от штата и конкретного города. К примеру, односпальную квартиру, которую снимаете в Нью-Йорке за $2 тыс., в Оклахома-Сити вы с лёгкостью арендуете за $500. Соответственно, и доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду существенно различается. Общее правило: в крупных городах из-за высокой цены квадратного метра отдача от аренды обычно ниже, чем в мелких, зато выше спрос и ликвидность объектов.

– Налог. Если вы сдаёте жильё, то обязаны платить налог в размере 30% от полученной прибыли (ставки, указанной в арендном договоре). Сумму можно значительно уменьшить – закон США предусматривает уплату только с чистого дохода, за вычетом расходов на содержание недвижимости: платежей в ассоциацию собственников, амортизации объекта за последние 15 лет, трат на ремонт, процента по ипотеке, налога на недвижимость, расходов на ремонт, «коммуналку», страхование и т. д.

Если вы сдаёте основное жильё на срок менее 14 дней, о доходах в инспекцию можно не сообщать: налог в таком случае платить не надо.

– Управляющие компании. Если вы сдаёте второй дом, расположенный, к примеру, в другом штате, или основную часть времени проводите за пределами США, резонно воспользоваться услугами управляющей компании. Конкуренция на этом рынке высокая, и найти надёжную организацию не составит труда.

Сотрудники компании вносят коммунальные платежи и налоги в ваше отсутствие, контролируют своевременное перечисление арендной платы съёмщиком, помогают найти арендаторов, устраняют мелкие неполадки в жилье, контролируют состояние дома или квартиры. Спектр услуг может быть гораздо шире, но и плата будет выше.

Управляющие компании берут за свои услуги 10–15% от ставки аренды. При заключении договора владелец также вносит единоразовый платёж в половину стоимости месячной аренды.

Примеры частных домов и вилл в США Дом в Майами, США 10 679 690 € Площадь 700 м2, 7 комнат
Wolsen Real Estate Вилла в Майами, США 15 688 382 € Площадь 1000 м2, 7 комнат
Wolsen Real Estate Дом в Майами, США 734 332 € Площадь 220 м2, 5 комнат
Wolsen Real Estate Дом в Майами, США 572 400 € Площадь 184 м2
HOUSAGE Вилла в Майами, США 4 118 718 € Площадь 700 м2, 6 комнат
Wolsen Real Estate Дом в Майами, США 2 026 260 € Площадь 412 м2
Mercury Group Коттедж в Шарлотт, США 1 568 838 € Площадь 920 м2
Russia Sotheby’s Intern… Вилла в Майами, США 4 925 903 € Площадь 420 м2, 7 комнат
Wolsen Real Estate Дом в Майами, США 12 277 521 € Площадь 825 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 4 439 557 € Площадь 578 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 1 222 394 € Площадь 492 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 699 414 € Площадь 285 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 966 442 € Площадь 203 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 559 170 € Площадь 337 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 790 579 € Площадь 126 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 533 061 € Площадь 140 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 547 735 € Площадь 253 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 715 994 € Площадь 228 м2
Mercury Group Дом в Майами, США 1 654 886 €
Mercury Group Дом в Майами, США 1 772 173 € Площадь 289 м2
Mercury Group

Стоимость жизни в стране

Доходы. Минимальные и средние ставки доходов в США разнятся в зависимости от штата. Средняя минимальная заработная плата в стране – $7,25 в час (ставка не меняется с 2009 года), но, к примеру, в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке эта сумма гораздо выше – $10–11. Самые высокие ставки в округе Колумбия ($14), штатах Массачусетс ($13,5), Вашингтон ($12,75) и Нью-Йорк ($11,8). Более подробная информация о ставках – на сайте Департамента труда США.

Законодательством предусмотрено несколько категорий работников, которым «минималка» не гарантируется. В этот список входят студенты, подрабатывающие во время учёбы, няни и сиделки, рыболовы, курьеры, федеральные следователи, моряки, телефонистки, работники сферы сельского хозяйства и сотрудники сезонных развлекательных заведений. Самые низкие ставки в сфере ресторанного обслуживания. На данный момент более 20 млн американцев получают доход на уровне минимальной ставки.

 По данным Бюро трудовой статистики, официальная средняя зарплата в США – $957 в неделю, или $4,15 тыс. в месяц, до уплаты налогов. Эта сумма разнится в зависимости от штата и города. К примеру, в Нью-Йорке уровень средней зарплаты – порядка $5,5 тыс. в месяц, а самые низкие зарплаты – в Миссисипи и Арканзасе. Самые высокие часовые ставки у хирургов ($122,7), стоматологов ($86,82), самые низкие – у кассиров ($11,19), дворников ($13,5), водителей автобусов ($17,44) и разнорабочих на стройке ($18,8).

Читайте также  Главные вопросы: о чем не забыть спросить риэлтора перед покупкой

Ставка подоходного налога в США – 10–37%. Но семьи с детьми и имеющие низкий уровень дохода получают льготы от государства и налоговые кредиты.

Аренда жилья. Как и со всем прочим, стоимость жизни в Америке сильно зависит от города. Мы будем ориентироваться на Нью-Йорк. Чтобы снимать односпальную квартиру на Манхэттене, потребуется минимум $3 тыс. в месяц. Аналогичное жильё в Бруклине (Брайтон-Бич) обойдётся в $1 тыс. Ставка сильно зависит от расположения и качества дома. В Бруклине можно снимать комнату и за $1,5 тыс., но зато комплекс будет новый, дополнительно придётся платить только за электричество, в стоимость аренды будет входить стиральная машина, парковка, спортзал, а рядом будет всё, что нужно для повседневной жизни.

Средняя стоимость «коммуналки», при условии что ТСЖ в доме отсутствует, а страховку и налог на недвижимость арендатор не платит, – $320 в месяц для единственного жильца.

Учтите, что большинство арендных квартир в Нью-Йорке без мебели. Меблированный вариант – большая редкость.

Еда. Если питаетесь дома, на еду в неделю будет уходить около $50–70. Литр молока стоит около $1,5–2,0, кило куриного филе – $8–10, хлеб – $2,5, 12 яиц – $2,6, кило риса – $3, кило яблок – $3,5, помидоров – $1,5.

Плотно пообедать в бюджетном азиатском кафе можно за $10, перекусить в фаст-фуде – за $6–7. А вот за хороший ужин на двоих с алкоголем придётся отдать не меньше $100.

Плотно пообедать в бюджетном азиатском кафе можно за $10, перекусить в фаст-фуде – за $6–7.

Транспорт. Безлимитный проездной на метро стоит $120 в месяц. Билет на одну поездку на метро, автобусе – около $3. Годовой абонемент на прокат велосипеда – также $120. Такси – удовольствие не из дешёвых: поездка длительностью полчаса обойдётся в среднем в $35–40.

Мобильная связь. Месячная стоимость вместе с безлимитным интернетом – $35–40, если семейный тариф, и $70, если обычный. Компании нередко дают бонусы, к примеру бесплатную подписку на Netflix.

Медицина. За работника часть страховых взносов платит наниматель. В среднем в месяц на обычную и стоматологическую государственную страховку на одного человека уходит $210–240. Но в зависимости от условий стоимость полиса может быть и выше. Если говорить про отдельные услуги, приём врача обходится в $30, установка пломбы – $50. Стоимость лекарств в три-четыре раза выше, чем в России. 

Интересно

Американская финансовая компания GoBankingRates ранжировала американские штаты по стоимости жизни в 2020 году. Оказалось, что дешевле всего жить в Миссисипи: с учётом расходов на еду, аренду, «коммуналку», транспорт, медицину и развлечения в год нужно около $51 743. Самыми дорогими оказались Гавайи: для комфортной жизни в год потребуется тратить около $123 244. Даже в Нью-Йорке эта сумма заметно ниже – $82 652.

Читайте также: Лучший штат США для пенсионеров  Продажа недвижимости

– Тенденции рынка. По прогнозам экономистов сайта недвижимости realtor.com, высокая активность на рынке жилья США к концу 2021 года приведёт к росту цен на 5,7%. В том числе и потому, что запасы жилья в стране стремительно сокращаются. К тому же из-за пандемии предпочтения покупателей изменились: люди всё чаще стремятся покинуть крупные города и перебраться в места потише и подешевле. Потому цены на жильё в центре Америки растут быстрее, чем на побережье.

– Налоги

1. Налог на прирост капитала (capital gain tax). Начисляется с чистой прибыли от продажи в случае, если недвижимость была в собственности более года. Из полученного дохода можно вычесть все расходы на улучшение жилья в период владения, налоги, стоимость страховки и т. д. Более того, если продаваемое жильё используется как основное (владеете минимум два года и проживаете минимум два года из последних пяти) и изначально стоило менее $250 тыс., налог на прирост капитала не взимается.

То есть за дом, купленный три года назад за $200 тыс., в котором вы прожили по меньшей мере два года и продали за $600 тыс., налог на прирост капитала можете не платить.

Если вы в данную категорию не попадаете, то уплачиваемый с прибыли процент зависит от вашего годового дохода:

  • 0%: до $39 375 на одного или до $78 750 в расчёте на женатую пару или если продавец – кормилец семьи;
  • 15%: $39 376–434 550 (на одного), $78 751–488 850 (женатая пара), $52 751–461 700 (кормилец);
  • 20%, если доходы превышают указанные в предыдущем пункте лимиты.

Дополнительно вы должны заплатить федеральный налог штату, который может составлять от 0% (Флорида, Нью-Йорк, Теннеси) до 10% и более (Калифорния, Виргинские острова).

Если вы нерезидент США, федеральный налог в любом случае будет составлять 10% от прибыли при продаже. Но его можно не платить при условии, что исходная стоимость недвижимости – до $250 тыс., а новый владелец подпишет документ о том, что намерен постоянно проживать в доме в последующие два года (не менее шести месяцев каждый год). Кроме того, если вы сдавали жильё в аренду, из суммы чистой прибыли можно вычесть суммы налогов, уплаченных с дохода.

Важно

Между Россией и США с 1992 года действует договор об избежании двойного налогообложения. То есть, продав инвестиционную недвижимость в Америке, ничего платить в России вы не должны.

2. Налог на чистый инвестиционный доход (NIIT). Рассчитывается по ставке 3,8% и применим в ситуациях, когда чистая прибыль с продажи (после вычета всех расходов) превышает:

  • $250 тыс., если налоговую декларацию подаёт совместно женатая пара;
  • $125 тыс., если супруги подают отдельные декларации;
  • $200 тыс. во всех остальных случаях.

 – Прочие расходы. Кроме налогов на продавца ложатся следующие затраты.

  • Услуги риелтора. В среднем составляют 5–6% от стоимости объекта. Эту сумму делят между собой брокеры продавца и покупателя.
  • Юрист. Услуги адвоката по оформлению сделки варьируются в разных штатах и могут составлять $500–1000.
  • Title insurance. Своеобразная гарантия для будущих владельцев на случай, если с недвижимостью будет что-то не так с юридической точки зрения. К примеру, внезапно появятся «наследники». Размер такой страховки – в среднем 0,5% от стоимости объекта.
  • Transfer stamps. Местный налог на продажу, сумма которого зависит от конкретного муниципалитета. В среднем ставка составляет $1,0–1,5 на каждую тысячу долларов стоимости объекта.
  • Move out fee. Плата ТСЖ за выезд. Может не взиматься вообще или достигать $600.

Читайте также: Как переехать в США: пять реальных вариантов иммиграции

Prian.Ru

Добавить комментарий

Copyright © 2021. Налог на недвижимость в США. Все права защищены. Запрещено использование материалов сайта без согласия его авторов и обратной ссылки. Политика конфиденциальности